《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，將優(yōu)先承租權(quán)作為承租人的法定權(quán)利在法律條文中予以明確，該條款對承租人的權(quán)益進行了一定程度的保護。筆者試以一起房屋租賃合同糾紛案為例，對優(yōu)先承租權(quán)的具體適用，尤其是商業(yè)用途房屋租賃中的適用進行分析。

優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)

由于法律對優(yōu)先承租權(quán)并未作更多詳盡規(guī)定，理論界對于優(yōu)先承租權(quán)的分析主要參考房屋的優(yōu)先購買權(quán)進行分析，可概括為“請求權(quán)說”“物權(quán)說”（“準(zhǔn)物權(quán)說”）“形成權(quán)說”三種觀點。在我國，理論上“形成權(quán)說”為通說，但司法實務(wù)中，在《民法典》施行前對于優(yōu)先承租權(quán)法院多采“請求權(quán)說”。最高人民法院司法解釋雖然對此未作明確規(guī)定，但筆者認為該權(quán)利為強制締約請求權(quán)而非形成權(quán)或物權(quán)性權(quán)利。

《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)旨在保護弱勢群體的理念之上對于承租人優(yōu)先承租權(quán)利的強化，一般是指在租賃期限屆滿后，出租人未與承租人續(xù)租，卻與第三人簽訂了租賃合同。那么在相同的條件下，承租人可以直接與出租人成立一個相同的租賃合同，要求出租人直接將房子繼續(xù)出租給自己。其目的在于保護承租人的基本生存權(quán)利或經(jīng)營權(quán)利，減少如裝修費、中介費等交易成本。

因此，如果將優(yōu)先承租權(quán)看作是請求權(quán)，出租人可以拒絕訂約，顯然不利于對承租人的保護?！拔餀?quán)說”（“準(zhǔn)物權(quán)說”）賦予優(yōu)先承租權(quán)物權(quán)效力，在缺乏公示方法的情況下使其可以對抗第三人，導(dǎo)致出租人與第三人簽訂的租賃合同無效，對第三人權(quán)利影響過大。且《民法典》中對“第三人代為清償”“買賣不破租賃”“優(yōu)先購買權(quán)”制度進行規(guī)定，對承租人進行體系性保護，再賦予優(yōu)先承租權(quán)物權(quán)效力勢必會形成過度保護，導(dǎo)致承租人與出租人及第三人之間的權(quán)利失衡。相比之下，“形成權(quán)說”既能有效保護承租人利益，又能兼顧出租人及第三人的權(quán)利，更契合優(yōu)先承租權(quán)的立法目的。

以案為例對優(yōu)先承租權(quán)適用之分析

（一）案件基本情況

賈某承租某商業(yè)管理公司（以下簡稱“A公司”）所整體承租、開展整體招商運營管理的某商場內(nèi)的商鋪，用于經(jīng)營其自創(chuàng)烘焙品牌。租賃期限屆滿前，賈某多次發(fā)函要求續(xù)租案涉商鋪，A公司均書面回復(fù)拒絕賈某的續(xù)租申請。

雙方交涉期間，賈某向A公司主張優(yōu)先承租權(quán)，A公司向賈某回以《續(xù)租條件通知函》，其中載明租賃期限、租賃面積、租金等費用標(biāo)準(zhǔn)、支付時間條件，以及品牌影響力條件。

賈某回函同意租賃期限、租賃面積、租金等費用標(biāo)準(zhǔn)、支付時間條件，但認為品牌影響力條件是A公司惡意拒租的無效條件。A公司致函賈某，要求其退還租賃房屋。租賃期限屆滿，賈某拒不騰退案涉租賃商鋪，以A公司侵犯其優(yōu)先承租權(quán)為由將A公司訴至法院，主張續(xù)租并要求A公司賠償其損失。

（二）優(yōu)先承租權(quán)適用條件

根據(jù)《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。結(jié)合上述案例，筆者對優(yōu)先承租權(quán)適用條件作如下分析：

1、以租賃雙方存在合法有效租賃關(guān)系為前提，且時間上與前一租賃關(guān)系存在連續(xù)性。

租賃關(guān)系是優(yōu)先承租權(quán)產(chǎn)生的前提，沒有租賃關(guān)系或租賃合同無法實際履行，承租人也未就使用租賃房屋產(chǎn)生收益，通過優(yōu)先承租權(quán)保護其利益則無從談起；此外，優(yōu)先承租權(quán)是基于租賃權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利，廣義上屬于租賃權(quán)的一部分，沒有合法有效的租賃關(guān)系，則承租人不享有租賃權(quán)，也不能享有優(yōu)先承租權(quán)。

同時，承租人享有的優(yōu)先承租權(quán)不能損害或過分限制出租人的權(quán)益，否則與保護承租人的基本生存權(quán)或經(jīng)營權(quán)，減少交易成本的立法目的不相符。

在本案中，賈某與A公司存在合法有效租賃關(guān)系是賈某向A公司主張優(yōu)先承租權(quán)的前提之一。

2、以出租人將該房屋繼續(xù)出租為基本條件。

出租人有權(quán)決定如何處置自己的房屋。法定優(yōu)先承租權(quán)的實質(zhì)是法定的優(yōu)先締約權(quán)，即當(dāng)出租人繼續(xù)出租房屋時，承租人享有以同等條件優(yōu)先締結(jié)租賃協(xié)議以實現(xiàn)續(xù)租的權(quán)利；若出租人主觀或客觀上不再繼續(xù)出租房屋，收回自用或房屋長時間無人承租等，出租人將不會與第三人締結(jié)租賃協(xié)議，優(yōu)先締約權(quán)則無從談起。

3、承租人有繼續(xù)租賃的意思表示。

租賃合同的訂立需雙方達成合意，除出租人的出租意愿，還需有承租人繼續(xù)租賃的意思表示。雖然優(yōu)先承租權(quán)是承租人的權(quán)利，但承租人可以選擇行使該權(quán)利或放棄行使該權(quán)利。

本案中，賈某多次向A公司申請續(xù)租，并最終以訴訟途徑主張其優(yōu)先承租權(quán)，即以實際行動表明其繼續(xù)租賃的意思。

4、“同等條件”的理解。

對于“同等條件”涵蓋的內(nèi)容，有的學(xué)者認為，應(yīng)當(dāng)參照優(yōu)先購買權(quán)的司法實踐，將“同等條件”認定為“同等價格、價款支付方式、支付期限”；另有學(xué)者認為，“同等條件”除了租金還應(yīng)包括租賃期限和用途等。買賣合同的核心利益是獲得支付對價，而出租人作為租賃物的所有權(quán)人或處分人，因租賃物的用法與用途直接關(guān)系物的價值維持和租金價格，優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)在目標(biāo)和結(jié)果上存在根本差異，因此不宜直接參照優(yōu)先購買權(quán)的司法實踐來定義優(yōu)先承租權(quán)中的“同等條件”。

除一般理解的租金價格、租金支付方式、支付期限、租賃面積、租賃期限等條件，筆者認為，還可以將下列條件作為考慮“同等條件”的因素：

（1）品牌影響力。

本案中最大的爭議便是圍繞A公司提出的“品牌影響力”條件是否可以作為優(yōu)先承租權(quán)適用所需考慮的“同等條件”之一。

不同于一般房屋租賃，案涉租賃房屋的特殊性質(zhì)也需要納入綜合考慮因素。針對商業(yè)房屋租賃的特殊性，“同等條件”還應(yīng)當(dāng)考量租賃物的用法和用途。用法和用途并非單指經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營范圍，承租人的品牌影響力亦應(yīng)屬于用法和用途。雖然收取租金系出租人的核心利益，但其通常對租賃物的價值維持和提升同樣應(yīng)予關(guān)注。所以在認定“同等條件”時，不宜對出租人就承租人品牌影響力提出的要求作出更嚴(yán)格的限制。

本案中，A公司從房屋所有權(quán)人處整體承租了包括案涉商鋪在內(nèi)的商場，其所經(jīng)營管理的并非只是案涉房屋一處商鋪，其就承租人品牌影響力和品牌規(guī)模提出要求，目的在于提升整個商場的品牌價值，進而提升商場商鋪的價值。此外，案涉商鋪租金標(biāo)準(zhǔn)是保底租金與營業(yè)額比例二者取其高，可以看出品牌影響力和品牌規(guī)模與營業(yè)額有關(guān)聯(lián)性，即品牌影響力和品牌規(guī)模與租金存在關(guān)聯(lián)。因此，一審法院認可A公司作為商業(yè)綜合管理公司，有權(quán)將品牌影響力作為案涉商鋪（A公司整體運營管理商場中的商鋪之一）“同等條件”的考慮要件之一。

如果出租人不是商業(yè)管理公司，其對涉案商業(yè)房屋出租不涉及整體商業(yè)形象提升和運營，是否還能將品牌影響力作為優(yōu)先承租權(quán)條件？筆者認為也是可以的。因為品牌影響力對出租人來說，將會使該物業(yè)期待價值提高，并有利于租期和租金穩(wěn)定。同時，在涉及優(yōu)先承租權(quán)方面，租賃關(guān)系往往是以出租人為主導(dǎo)，針對保護權(quán)利義務(wù)及當(dāng)事人地位的公平，應(yīng)該從出租人角度考慮，從商業(yè)價值上判斷，出租人有權(quán)將符合慣例和出租人利益的條件（如品牌影響力）作為優(yōu)先承租權(quán)的要件之一。

（2）租賃期限內(nèi)承租人是否存在違約行為。

因租賃關(guān)系存在期間較長，或有違約行為的合作對象顯然在履約能力及誠信等方面受到出租人的否定性評價（雖然本案中賈某并不存在違約行為）。司法實踐中，承租人在合同履行期限內(nèi)是否存在違約行為是法院判斷其是否具備“優(yōu)先承租權(quán)”的重要條件之一。

5、需在合理期限內(nèi)主張。

法定優(yōu)先承租權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)具有時間限制，否則涉及租賃物的新的租賃法律關(guān)系將無法產(chǎn)生及確定。法律關(guān)系長期懸而未決會導(dǎo)致更多的法律糾紛，也侵害了出租人和第三人的合法權(quán)益，不符合法定優(yōu)先承租權(quán)設(shè)立的前提。此外，為保障承租人在合理期限內(nèi)能夠主張權(quán)利，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)通知義務(wù)。

6、救濟與保護。

有學(xué)者認為，優(yōu)先承租權(quán)作為形成權(quán)，承租人一旦行使即在出租人與承租人之間形成與出租人、第三人之間租賃合同內(nèi)容一致的租賃合同。形成權(quán)在未行使時僅為一種抽象的權(quán)利，他人無從侵犯；而形成權(quán)行使時又無需他人協(xié)助。所以形成權(quán)無論其存續(xù)還是行使都不存在被侵害的可能性，并非侵權(quán)行為的客體。因此，承租人不能基于優(yōu)先承租權(quán)受到侵害為由主張侵權(quán)責(zé)任。

雖然法律沒有妨害優(yōu)先承租權(quán)法律后果的具體規(guī)定，但參考優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定，即《民法典》第七百二十八條：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！币环矫妫鲎馊宋绰男型ㄖx務(wù)或者存在其他有害于優(yōu)先承租權(quán)行使的不當(dāng)行為的，可能成立締約過失責(zé)任和原租賃合同項下的違約責(zé)任。另一方面，承租人的優(yōu)先承租權(quán)并不必然導(dǎo)致出租人與第三方另行簽定的租賃合同無效，而承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，即與出租人形成新的租賃關(guān)系。若出租人已經(jīng)與第三方另行簽定租賃合同，則可依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定確定合同履行順位，即：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理?！?/span>

商業(yè)用房租賃關(guān)系中優(yōu)先承租權(quán)適用之啟示

鑒于《民法典》中對于優(yōu)先承租權(quán)未作更詳盡的規(guī)定，為避免糾紛，合同雙方應(yīng)盡量細化條款，如租賃物的用法和用途、并明確續(xù)租時應(yīng)考慮的條件，如對租金、租金支付方式、支付期限、租賃面積、租賃期限、品牌要求等進行明確。

同時，若出租人在租賃期限屆滿后擬繼續(xù)出租的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)告知承租人，包括續(xù)租租賃條件等?？梢园l(fā)出要約，亦可作出要約邀請一同磋商，并告知合理回復(fù)期限，若承租人未予回復(fù)，則視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。

作為承租人，若租賃期限屆滿后擬繼續(xù)承租的，則應(yīng)當(dāng)及時告知出租人，若收到出租人通知則應(yīng)當(dāng)在其通知期限內(nèi)回復(fù)。若出租人以陰陽合同或存在欺詐等行為損害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，則可以依照《民法典》相應(yīng)規(guī)定請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷。

（作者： 張新宇、方燦，四川衡平律師事務(wù)所）

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