房屋租賃關(guān)系中，承租人因經(jīng)營困難、難以負(fù)擔(dān)租金等原因被迫提前退租，但在出租人未同意的情況下，往往容易引發(fā)爭議。合同能否解除，合同解除的時點如何認(rèn)定，合同解除后的責(zé)任如何確定？這些問題系此類糾紛中較為常見的爭議焦點。筆者結(jié)合案件代理經(jīng)驗，對此類問題作了系統(tǒng)梳理和分析，以期對相關(guān)實務(wù)提供參考。

一、實務(wù)中的典型情形

相較于承租人與出租人協(xié)商一致解除合同，承租人單方面主張?zhí)崆敖饧s退租的情形下，更容易引發(fā)爭議。爭議的核心在于雙方對合同能否解除以及合同解除的后果，存在截然不同的理解。實務(wù)中，主要有以下幾種情形：

一是合同約定了附提前通知義務(wù)的單方解除權(quán)。例如：“承租人有權(quán)提前一個月以向出租人發(fā)出書面解約通知的方式解除本合同，在此情況下，承租人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。”

二是合同約定了附違約責(zé)任和提前通知義務(wù)的單方解除權(quán)。例如：“非因出租人原因，承租人單方要求提前終止本合同的，應(yīng)當(dāng)提前一個月以書面方式通知出租人，并按解除合同時六個月租金的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金。”

三是針對不同履約時長，分設(shè)違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的單方解除權(quán)。例如：“承租人有權(quán)提前三個月以書面方式通知出租人要求解除本合同，合同自承租人發(fā)出書面通知之日起解除。此種情況下，如承租人履行合同未滿一年的，需支付出租人兩年租金的違約金；如承租人履行合同滿一年，但未滿兩年的，承租人應(yīng)向出租人支付六個月租金的違約金；如承租人履行合同已滿兩年的，承租人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。”

四是合同未約定承租人享有單方解除權(quán)。但實際履行過程中，承租人因經(jīng)營困難、已無使用房屋的實際需求等事由要求提前解約。

二、合同能否解除的問題

（一）任意解除權(quán)的效力分析

前文所列舉的“單方解除權(quán)條款”，在實務(wù)中通常被定性為“合同的任意解除權(quán)”或“附條件/附期限的法律行為”。但此類約定是否有效，目前缺乏法律、司法解釋的明確規(guī)定，導(dǎo)致實務(wù)中存在較大爭議。

《人民法院報》發(fā)布的（2021）浙01民終7149號戴某訴杜某某房屋租賃合同糾紛案中認(rèn)為：“附有責(zé)任承擔(dān)方式、提前通知程序且符合當(dāng)事人真實締約目的的任意解除權(quán)約定有效。行使解除權(quán)的一方提前通知并實際支付或承諾支付違約金、賠償金的，其通知可以發(fā)生合同解除的效果。”其關(guān)鍵在于，若合同約定任意解除權(quán)的同時充分考慮了相對方的利益，提前通知可便于對方預(yù)先合理安排另行出租等事宜，支付違約金或賠償彌補(bǔ)對方損失，則無否定其效力的必要。持此類觀點的案例還包括（2022）粵01民終21346號、（2021）京民終726號等。

筆者較為同意公報案例中的觀點，對于任意解除權(quán)條款的效力問題不能一概而論，判斷的核心標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為：是否符合當(dāng)事人的真實意思表示，是否兼顧了相對方的合法權(quán)益，是否實質(zhì)上有利于避免社會資源的浪費。

1.判斷是否符合當(dāng)事人的真實意思表示，可以從磋商過程、行業(yè)特點、交易慣例等角度切入進(jìn)行考察。若雙方在簽訂租賃合同時對于提前解約條款有過充分磋商，此類條款亦符合行業(yè)特點（例如市場風(fēng)險大，不確定性強(qiáng)等）或雙方交易慣例，則可以認(rèn)為符合雙方當(dāng)事人的真實意思表示。

2.判斷是否兼顧了相對方的合法權(quán)益，可以從提前通知的時間長短和違約金多少兩個方面來衡量。一般而言，若合同約定了提前通知解約義務(wù)，并同時約定了合理的違約金，可以認(rèn)為已充分考慮了相對方的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為任意解除權(quán)約定有效。而對于僅約定了提前通知程序但未約定違約責(zé)任的情形，若承租人提前通知解約的時間已足夠出租人安排后續(xù)另行出租事宜（例如承租人提前3-6個月通知出租人解約事宜），亦可以認(rèn)為已經(jīng)兼顧相對方的利益，符合誠實信用原則。若合同約定的提前解約違約金已經(jīng)足夠彌補(bǔ)相對方的實際損失，即使沒有約定提前通知義務(wù)，也沒有必要否定任意解除權(quán)的效力。

3.判斷是否實質(zhì)上有利于避免社會資源的浪費，需要考察承租人提前解約退租的具體原因是否符合合同訂立時所預(yù)設(shè)的情形，以及租賃合同有無繼續(xù)履行的可能性，提前解除合同是否有利于房屋的再次出租、利用，是否有利于避免雙方損失的擴(kuò)大等。

綜上筆者認(rèn)為，若任意解除權(quán)的約定符合以上幾項判斷標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定該約定有效。承租人按約解除合同的，可以認(rèn)定租賃合同自解除通知送達(dá)之日解除，或自解除通知所載明的具體時點解除。另外，對于合同中約定雙方均享有此類附提前通知義務(wù)的解除權(quán)的情形，相比于僅約定一方享有該權(quán)利的情形更為公允、對等，無論該約定的性質(zhì)被認(rèn)定為“任意解除權(quán)”還是“附條件/附期限的法律行為”，在實務(wù)中其效力更容易獲得法院的認(rèn)可。例如（2021）浙01民終7149號案及（2018）京0119民初3906號案中，法院均認(rèn)可該提前解約條款的效力。

（二）合同未約定任意解除權(quán)，承租人提前通知解約退租并已實際搬離

租賃合同未約定任意解除權(quán)，但承租人仍提前通知解約退租并已實際搬離的情況下，出租人通常會拒絕接收房屋，并訴請承租人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。此時應(yīng)當(dāng)如何處理，系實務(wù)中的難點問題。

對此，《民法典》第五百八十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條規(guī)定：“承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續(xù)履行合同的，經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。”

結(jié)合前述規(guī)定，筆者認(rèn)為考慮到租賃合同為繼續(xù)性、長期性合同，以雙方互相信任、互相配合為履行前提，并不適宜強(qiáng)制履行。而且在承租人經(jīng)營困難、難以負(fù)擔(dān)租金的情況下，強(qiáng)迫承租人繼續(xù)履行合同也不現(xiàn)實，容易造成社會資源的閑置和浪費，導(dǎo)致雙方損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。故此類案件的處理思路應(yīng)當(dāng)是：鑒于租賃合同客觀上無法繼續(xù)履行，出租人是否同意變更訴請，請求解除合同并就合同解除后果一并處理。若出租人選擇變更訴請，法院可以判決解除合同，并根據(jù)具體情況確定合同解除的時間。但若出租人堅持要求繼續(xù)履行合同，法院可以說明合同客觀上無法繼續(xù)履行或已經(jīng)解除，并判決駁回出租人的訴訟請求，同時說明針對合同解除后果及違約賠償?shù)葐栴}，可以另行訴訟解決。

此外，針對合同約定了任意解除權(quán)，但條款效力被認(rèn)定無效的情形下，若承租人已經(jīng)實際搬離，租賃合同客觀上無法繼續(xù)履行的，亦可以參照此種方式處理。

（三）關(guān)于不可抗力和情勢變更的問題

實務(wù)中除前述情形外，承租人援引不可抗力或情勢變更規(guī)定要求解除合同，也是較為常見的情形。

根據(jù)《民法典》第一百八十條規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”，較為典型的如戰(zhàn)爭等。因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，不承擔(dān)違約責(zé)任。但根據(jù)《民法典》第五百六十三條和第五百九十條規(guī)定，應(yīng)注意的是：1.只有在不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的情況下，才能要求解除合同。若不可抗力只是暫時性地影響義務(wù)履行，僅能產(chǎn)生免責(zé)效果，不能當(dāng)然地解除合同。2.若不可抗力發(fā)生在遲延履行期間，不能產(chǎn)生免責(zé)效果。3.發(fā)生不可抗力事件后，負(fù)有及時通知和證明義務(wù)，以減輕可能給對方帶來的損失。若未履行該義務(wù)導(dǎo)致對方損失進(jìn)一步擴(kuò)大的，需要承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

經(jīng)檢索發(fā)現(xiàn)，實務(wù)中認(rèn)定構(gòu)成“不可抗力”而免責(zé)或解除合同的案件并不罕見，但認(rèn)定構(gòu)成“情勢變更”而變更或解除合同的案件則相對較少，法院在“情勢變更”的認(rèn)定上更加審慎。

根據(jù)《民法典》第五百三十三條的規(guī)定，情勢變更需要滿足的構(gòu)成要件至少包括：訂立合同時的基礎(chǔ)條件發(fā)生重大變化；該重大變化在訂立合同時無法預(yù)見，且不屬于任何一方的商業(yè)風(fēng)險范疇；繼續(xù)履行合同對一方明顯不利，顯失公平；履行了相應(yīng)的磋商義務(wù)。在涉及情勢變更的案件中，主要以長期性、持續(xù)性合同為主，常見的情勢變更情形主要是政策變化。此外，實務(wù)中關(guān)于“無法預(yù)見”的適用要求也較為嚴(yán)格。

三、合同解除后的違約責(zé)任

（一）預(yù)先放棄調(diào)整違約金條款的效力分析

實踐中，部分租賃合同存在“預(yù)先放棄調(diào)整違約金條款”。例如:“本合同項下約定的違約金系根據(jù)出租人對承租人的租賃期、租金折扣等因素綜合確定，承租人知曉并同意該違約金金額，保證不以任何原因要求降低違約金金額”。

對此，《民法典合同編解釋》第六十四條第三款規(guī)定：“當(dāng)事人僅以合同約定不得對違約金進(jìn)行調(diào)整為由主張不予調(diào)整違約金的，人民法院不予支持。”其主要考量在于，違約金司法調(diào)整規(guī)則是基于公平原則對當(dāng)事人意思自治的適當(dāng)限制，如果認(rèn)可預(yù)先放棄調(diào)整違約金條款的效力，可能導(dǎo)致實踐中因締約地位差異而出現(xiàn)大量放棄調(diào)整違約金條款的約定，違約金調(diào)整規(guī)則將被架空，既不利于維護(hù)法律確定的公共秩序，也會影響違約金損失填平功能的實現(xiàn)，違背違約金調(diào)整規(guī)則的立法目的和民法典規(guī)定的基本原則。

因此，即使在租賃合同中事先約定了放棄違約金調(diào)整的內(nèi)容，承租人仍可以在訴訟中向法院請求酌減違約金。

（二）違約金酌減的標(biāo)準(zhǔn)

基本處理原則。房屋租賃合同解除時，出租人請求承租人賠償損失或支付違約金的，承租人可以根據(jù)實際情況請求法院對違約金數(shù)額予以酌減。根據(jù)《民法典合同編解釋》第六十五條的規(guī)定，違約金酌減時應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、雙方過錯程度、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多個因素，遵循公平原則和誠信原則進(jìn)行判斷。

各地的裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)。實踐中，法院還會參考合同剩余租期、房屋實際空置情況和出租人是否及時收回房屋并另行出租等因素，確定具體的違約金或損失賠償數(shù)額，各地區(qū)的裁判尺度略有差異。

以北京市為例，法院一般判定承租人承擔(dān)不超過六個月租金的違約金或空置期損失。具體可參見《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條、第26條規(guī)定。

（三）出租人的減損義務(wù)

《民法典》第五百九十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。”實務(wù)中一般認(rèn)為，在承租人已經(jīng)明確表示無力繼續(xù)履行合同并已實際搬離的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)知曉合同客觀上無法繼續(xù)履行，并負(fù)有及時收回房屋防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)采取的“適當(dāng)措施”包括及時辦理房屋交接手續(xù)、及時確認(rèn)房屋損壞情況并溝通具體修復(fù)事宜、及時對外招租等。若出租人僅以承租人無權(quán)解約為由拒絕接收房屋，造成房屋長期空置的，有可能被認(rèn)定為“對于損失擴(kuò)大部分負(fù)有責(zé)任”，進(jìn)而無權(quán)要求承租人進(jìn)行賠償。

（作者：郭遙遠(yuǎn)、白千慧，北京市易和律師事務(wù)所）

【責(zé)任編輯：尚鑫】